房地产策划大师朱曙东访谈

　　国内房地产品牌运营专家、房地产营销策划大师、房地产全程营销理论的首创者朱曙东，应邀专程赴筑为贵州省首届房地产岗位培训班的学员作房地产营销策划专题讲座。

　　为此，记者就房价、外地地产巨头入筑、国家九部委《意见》出台对市场的影响等问题，采访了朱曙东。

　　城市化进程加快推高贵阳房价

　　自从去年底以来，全国主要大中城市房价出现了新一轮的上涨，引起了社会各界的广泛关注。这一轮房价上涨的原因是什么？朱曙东认为，各城市房价上涨的原因各不相同，上涨幅度差别也很大。

　　一种是多年来房价一直比较平稳，最近一年时间出现爆发性上涨，这以深圳为代表。2004年以前，深圳房地产业以起步早、发展成熟、房价稳定而成为全国房地产业的标杆。但从2004年下半年以来，尤其是2005年底至2006年上半年，房价猛涨，今年上半年同比上涨了20％以上。究其原因，主要是土地供应量锐减，政府的存量土地越来越少，而人口却在不断增长，供求矛盾不断加剧，从而造成房价的过快上涨。

　　一种是原来房价比较高，去年宏观调控后出现了徘徊迹象，今年房价再度出现回暖势头，这以上海、杭州等长江三角洲一带城市为代表。这一带经济基础雄厚，老百姓购买力强，促使房价不断攀升。

　　一种是原来房价比较低，随着城市化进程的加快，近两年来房价上涨较快，这以西部一些城市为代表。其中，贵阳就属于这种类型。贵阳城市化进程很快，住房需求很旺盛，住房消费的理念在提升，地产产品不断丰富。可以说，贵阳房地产业正处在一个快速发展的时期。加上贵阳作为全省唯一的大城市和中心城市，在全省的首位度很高，对全省具有很强的辐射带动作用，因而吸引了全省的购买力，这些因素推动了贵阳房价的上涨。

　　地产巨头入筑挑战本土企业

　　今年5月以来，保利、新世界两大地产巨头相继进入贵阳，那么，地产巨头的进入对贵阳市场会产生什么影响呢？

　　朱曙东认为，实力强劲的大房开企业向异地进军，开拓异地市场，这符合市场经济原则和房地产业的发展规律。巨头们选择的这些地区都是有很高投资回报潜力的地区，他们选择了贵阳，既是有备而来，也表明对贵阳市场充满信心。

　　地产巨头的进驻，无疑给本土企业带来了严峻挑战，但也对贵阳地产业具有促进作用。这些大企业开发理念和经营管理方式成熟，人才聚集，形成了一整套有较强竞争力的运作模式，在激烈的竞争中，客观上会促使本土企业改进经营管理，加强“内功”修炼，才能应对挑战，否则将会处于不利地位。这在全国许多城市的例子都证明了这一点。郑州开发新城区一举引进了10多家外地房开企业，在近3到4年时间里，郑州房地产业跃上了一个新台阶。

　　当然，本地市场的总量毕竟是有限的，市场需求是弹性有限的。外地企业的进入，势必会挤压本地弱小房开企业的生存空间，但外地企业进入贵阳，他们自身也面临挑战，也必须根据当地的消费习惯和特点，提供量身定做的产品，“入乡随俗”才能立足市场。总之，对于外地企业的进入，本土企业既不要惊惶失措，也不要掉以轻心。应对得当，完全可以趋利弊害，促进整个行业的发展。

　　九部委《意见》对行业影响非常深远

　　最近九部委出台的《调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，成为国家对房地产业启动新一轮宏观调控的标志。对此，朱曙东认为，《意见》必将对全国房地产业和房地产市场产生深远的影响。

　　他说，去年国家实施了以稳定房价为核心的宏观调控，具体措施主要是打压需求，市场一度出现持币待购现象。但由于全国大城市房价上涨的原因各不相同，情况比较复杂，一年调控下来，房价上涨的势头并没有得到有效遏制，有的城市甚至出现房价爆涨。面对严峻的市场形势和不断攀升的房价，国家果断启动了新一轮的宏观调控。新政出台看似比较突然，其实有着深层次的原因。业界应冷静对待。

　　他认为，两个“70％”是新政中最引人注目的，表明此次调控力度加大，肯定会对市场产生重大影响。新政中既有对老政策承接的条款，也有全新的举措，措施覆盖面很广，但是有的操作难度很大，能否具体落实关键在地方政府。朱曙东表示，房地产业发展方向的决定性因素是市场价值规律，政府宏观调控能起到辅助作用。

　　他说，房地产业是一个充满生机与希望的朝阳产业，尽管在发展过程中会出现一些问题和困难，但这只是暂时性的，是行业发展必经的阶段。他认为，房地产业对中国经济的贡献至少还有50年。

　　他说他一直关注贵阳地产的发展，最近贵阳荣膺“中国避暑之都”殊荣，这对贵阳房地产业来说，是一个良好的机遇，贵阳地产的潜力将会逐步释放出来。

关于我们 \| 友情链接 \| 联系我们 \| 版权声明 \| 网站地图	▲返回上部
© 2004 - 2008 4A98.COM All rights reserved. 沪ICP备05008013号