目 录

第一部分：兴化房产市场调查目的
一、兴化是否适合房地产项目投资
二、对企业提供的现有地块进行考察，确定投资可行性
三、在确定投资地块的基础上，对其进行开发定位

第二部分：兴化市房地产整体状况分析
一、项目所在区域的宏观社会环境
1、 人口因素
2、 社会文化因素及当地人购房心理
3、 城市规划
二、项目所在区域的房地产宏观发展环境
1、 房地产发展概述及近期市场描述
2、 未来楼市走势预测
3、 当前及未来3年土地供应情况预测
4、 兴化市购房潜在客户预测及房价承受能力预测

第三部分：项目所在区域的楼盘状况及竞争性物业发展情况
一、楼盘调查报告
1、 售楼处调查
2、 价格分析
3、 户型分析
4、 绿化分析
5、 配套分析
6、 业主分析
7、 销售现状分析
8、 营销推广分析
9、 当地楼盘知名度分析
10、 兴化各大楼盘状况综述
附：兴化房地产开发项目调查表及当地开发商、楼盘知名度调查表

第四部分：所在区域市民购房专项调查报告
一、市民购房需求调查
1、 购房原因
2、 购房因素
3、 交通要求
4、 配套要求
5、 户型、面积、价格要求
6、 物业要求及收费
7、 小区环境要求
8、 市民购房需求调查综述
附：兴化市民调查表
二、当地媒体调查
1、 主要媒体
2、 房产信息集中媒体
附：兴化当地媒体调查表
三、消费者个人资料调查
1、 市民随机调查分析
2、 售楼处有强烈购房意向人士调查分析
3、 消费者个人资料调查综述
附：兴化市民个人资料调查表

第五部分：地块专项调查
一、项目所在位置环境分析
1、 项目所在位置经济结构分析
2、 项目所在位置自然环境分析
3、 项目所在位置居住环境分析
附：项目所在位置街区功能调查表
二、项目优劣势分析
1、 项目地理位置及特点
2、 项目优劣势分析及因素分解
三、项目可行性预测

第 一 部 分

兴化房产市场调查目的

一、兴化是否适合房地产项目投资

二、对企业提供的现有地块进行考察，确定投资可行性

三、在确定投资地块的基础上，对其进行开发定位

第 二 部 分

兴化市房地产整体状况分析

一、项目所在区域的宏观社会环境

1、人口因素

兴化市现有人口120万，其中市区常住人口逾18万，整体人口密度较高，现有居住条件较差。
随着城市化建设加速，拆乡并镇，部分有条件的农业人口将落户市区，预计至2005年，兴化市市区人口将达25万。其中公务员总数量2~3千人，事业单位人员近万人。
兴化市外地流动人口较少，基本属于较封闭城市。

2、社会文化因素及当地人购房心理

（1）兴化是位于苏北平原的历史文化名城。
兴化历史上曾培育出施耐庵、郑板桥及三个丞相等诸多文化名人，因此有着良好的文化教育传统。

（2）“歧视”心理影响兴化楼市发展。
江苏版图被长江天然的划分为苏南、苏北两个区域，苏北经济历来较苏南落后，因此苏南人对苏北人的歧视现象由来已久，并成为江苏人总体价值倾向不可忽视的显著特征。
历年来，包括兴化在内的苏北高考生源状况一直优于苏南，这固然与当地良好的文化教育传统有一定关系，但与“早日跳出歧视圈”的心理暗示更是不无联系。
这种心理也同样影响着兴化的顶级收入群体，因此他们选择了“南迁”，去长江以南的宁、苏、锡、常等地投资、定居，这对兴化楼市的影响是显而易见的。
调查发现，兴化购房人群主要为国家公务员和事业单位人员，其次是中小企业主、拆迁户及乡镇富裕者。

（3）兴化人性格特点制约楼市发展。
苏南、苏北的经济差距，其实也是有一定人文根据的。苏南人与浙江人比较类似，一般较为精明内敛，但不安分，进取心强，周边部分人群优异的住房条件形成巨大的参照压力，为了攀比，勒紧裤腰带，举债也要建房或购房，哪怕最后房中空徒四壁。
而包括兴化在内的苏北人则性情豪爽，但易安于现状，在没有足够的经济条件情况下，一般不会关注住房条件的改善，而且邻里经济、住房条件基本无差异性，缺乏参照压力，生活的关注点自然就落在了衣、食这些基本要素上。
在兴化我们发现在私营经济并不发达的情况下，酒类商贸却异常活跃，恐怕与上述原因也不无干系。
由于当地经济欠发达，楼市并不紧俏，所以即使是有充足购房条件者，对楼市也一般持观望态度，不看到现房决不购买。
所有以上兴化人心理特点、性格特点，都值得我们关注和研究。

3、城市规划

兴化市城市规划呈南、北两极拓展趋势。
南，为未来的政治经济中心。目前市政府已着手向市区南部迁移，并开始了市府大楼的建造工程，政治经济中心也随之跟进。
向北，则发展旅游业，随着长安南路北延伸段的竣工，乌经荡水上乐园旅游项目将动工兴建，成为市民休闲之地。
市区东西两向由于被两镇夹击，故暂无扩展余地。

二、项目所在区域的房地产宏观发展环境

1、房地产发展概述及近期市场描述

（1）现有房地产企业概述
兴化市房地产开发始于95年左右。2000年，第一家外地开发商（福建开发商）介入兴化楼市，并抢占到了地段极好的市中心地块，现楼盘已售完。
从2001年开始，余杭金城、新世纪两家开发公司先后介入，共有200多亩地在开发。目前共有近10家房地产开发公司在投资开发。其中以兴化市城建开发公司（“大开发”、“小开发”）和市政开发办为主的一些当地开发商，在从事旧城改造建设工作。

（2）开发量与销售情况
目前兴化市区总共有10多个楼盘，预计2003年的开发量为15万平方米。现有楼盘销售数据，因当地购房者大部分不愿办理房产证，而无法详细统计。但通过暗访发现，现房空置现象较为普遍，甚至于中心地段现房也不例外。如：金大地花园，售价为1400元/㎡的两栋5000平方米现房，落成已有数月，仅有4、5套的销售量。
据初步统计，兴化市区现房空置近10万平方米。

（3）房价情况
兴化的房价均价在1200元/㎡－1400元/㎡，最低价950元/㎡，最高价1920元/㎡。

（4）目标消费群
国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体为购房的主要潜在客户，其中国家公务员所占比例最大。

（5）商铺销售情况
少数高收入群体基本“南迁”，剩下的部分中等收入群体因无力“南迁”，故将资本增值寄希望于商铺的出租或利用。所以兴化的商铺十分抢手，市中心商铺单位面积售价基本保持在5000左右，成为兴化楼市的一大特点。

2、未来楼市走势预测

兴化市空置房现象严重，多数消费者对现房持观望态度，因此未来2年内，兴化市房价大幅上扬的可能性很小，基本会维持在现有水准上。
预计兴化市商贸经济每年将以10%的速度递增，因此商铺热将会持续下去。

3、当前及未来3年土地供应情况预测

兴化市现有两个规模较大的地块在竞拍，一块位于市中心八字桥地段，4万㎡，起拍价为9600万；一块位于新区，170亩，起拍价为3369万。
随着兴化市区南、北两极拓展，旧城改造加速，预计未来三年内每年都有近6万㎡的土地出让，一类地段为140万左右/亩，二类地段为近40万/亩。

4、兴化市购房潜在客户预测及房价承受能力预测

受苏南、苏北经济差异性影响及歧视性心理暗示，兴化高收入群体大量“南迁”，因此，高档住宅区市场需求量较小。
国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体是购房的主要潜在客户，但房价承受能力有限。
据调查，公务员对房价的承受力为1600元/㎡左右，其他则在1200元/㎡—1400元/㎡左右。

第 三 部 分

项目所在区域的楼盘状况
及竞争性物业发展情况

项目所在区域的楼盘状况及竞争性物业发展情况

前 言

本次调查从2002年8月7日至8月9日，市调人员用2天的时间，对兴化10多个楼盘进行了调查，内容涉及楼盘规模、特色、价格、户型设计、物业配套、销售状况、售楼人员素质、宣传推广手法等多个层面。其中部分楼盘因开发较早已完成销售的（如新华小区），不具参考价值，故不列入本次调查重点。
在这次调查中，因为时间仓促及口音原因，有些楼盘了解不够全面、深入。

一、楼盘调查报告

1、售楼处分析

兴化市售楼处中，比较注重形象的多为外省开发商。如福建金鑫、新世纪房产（浙江）、金成房产（浙江），这几家公司开发的楼盘售楼处，比较宽敞、整洁、明亮，售楼人员形象也较好，热情程度较高。值得一提的是，新世纪嘉园的售楼处设在兴化市板桥宾馆，也不失为一个好办法。
兴化本地开发商中，“兴化市城市建设综合开发总公司”比较注重售楼处形象，其下属的锦绣园等售楼处，整体营造及售楼人员素质都较好。“兴化市金宇房地产开发公司”的金花园，售楼处环境也较好，但售楼人员对楼盘了解有所欠缺。
相形之下，其它楼盘售楼处环境形象一般，有的甚至没有专业售楼处，售楼人员相关专业知识、对楼盘了解程度、对待客户热情程度等都相对较差。

2、价格分析

（1）地段售价分析
A、一类地段
一类地段的高、中档楼盘，价格相差较大。高档楼盘价格在1700
—2000元/㎡左右，均价在1850元/㎡左右，内含规费210元/
月左右。如锦绣园、金兴花园、富康花园等。
中档楼盘房价在1100—1400元/㎡左右，均价约1300元/㎡，如
金大地、金东门。
B、二类地段
二类地段的档次区分并不十分明显。一般高档楼盘价位在1400
—1700元/㎡左右，如新世纪嘉园、海池公寓、金花园。中档楼
盘约在900—1400元/㎡左右，如楚水公寓、昭阳花园、张阳小
区、新城北村。

（2）楼层、朝向价格换算分析
在朝向、楼层换算方面，兴化的大多楼盘并没有固定的换算标准，少数换算的楼盘标准也很不一致。如锦绣园楼层40元/㎡，朝西、东50元/㎡；富康花园楼层200元/㎡，东西50元/㎡；新世纪嘉园为楼层80元/㎡，东西无差价。
通常6层送露台、阁楼，价格与一层相同。5楼价格最低。
（3）付款方式分析
在付款方式上，通常有按揭和一次性付款两种方式。对一次性付款的优惠方式很不一致。有几个楼盘没有折扣，如锦绣园、金兴花园、明珠城等。有的以每平方优惠若干元作鼓励，如富康花园、金大地。也有以房价打折作优惠鼓励的，如金东门就对一次性付款以9·5折优惠。一般按揭的楼盘以7成20年居多。

3、户型分析

在户型设计上，各大楼盘普遍倾向大户型，销售也较好。
（1）主流户型分析
目前在兴化销售形势相对较好的锦绣园，其主流户型为三房二厅一厨一卫，这在兴化较具代表性。面积在100—130之间较多。据了解，这种主流户型也是目前最畅销的户型。

（2）最大户型分析
最大户型在130—150平方米左右，以四房二厅一厨二卫和三房二厅一厨二卫的结构居多。

（3）最小户型分析
最小户型在50—90平方米左右，一般是二房二厅一厨一卫。

（4）最畅销户型分析
基本和目前兴化的主流户型吻合，面积在100—130之间，三房二厅一厨一卫较多。

4、绿化分析

（1）绿化率较高的楼盘
兴化山很少，水资源又极其丰富。两者的过少与过滥使开发商很难在这上面做文章，所以开发商普遍对绿化很重视。一、二地段的高档楼盘绿化率都比较高，如锦绣园、金花园等，都在30%以上。

（2）营造方式分析
兴化的绿化营造方式主要有庭前绿化、中心花园、屋顶空中绿化
几种。
A、一般的楼盘都有庭前地面绿化。
B、档次较高的，如锦绣园、新世纪嘉园都配有中心花园。
C、明珠城在地面绿化外，另有屋顶空中绿化，但其它楼盘几乎都没有这样营造方式。

5、配套分析

（1）基本配套
一般高、中、低档次的楼盘，基本配套有水、电表、有线电视，稍有档次的多配备防盗对讲机、宽带。

（2）特色配套
兴化楼盘的特色配套不明显，有24小时保安巡视、智能化、封闭式管理、远红外电视监控，等等，其中以智能化、封闭式管理较为常见。

（3）地方特色
值得注意的是，一般认为基本配套所必需的液化煤气，在兴化几乎没有楼盘有这方面配套。

6、业主分析

（1）业主职业构成
兴化城市不大，却人气鼎盛，但外地人并不多，所以一般楼盘也多是本地人消化。在兴化，政府部门公务员、企事业领导人和私营业主的收入相对较高，是买房的主要社会群体。

（2）业主年龄构成
从年龄结构分析，最多的一类为40岁左右的成功人士，消费能力较强，为改善居住环境而购房。他们通常比较关心孩子的上学问题。另一类为30岁左右，通常事业初成，开始考虑住房问题。

7、销售现状分析

在兴化，目前没有卖得非常火爆的楼盘。一类地段的高档楼盘，目前销售并不乐观，基本没有卖出一半。比较好的是现房交易的金兴花园，至调查时只剩5套。
据了解，目前兴化总体空置房约在10万平方米左右。

8、营销推广分析

（1）主要宣传点
在楼盘的宣传上，个性化楼盘几乎没有，推广比较零碎，整合性、宣传力度不强。

（2）主要媒体
宣传媒体主要以DM及传单、横幅为主。像杭州在报纸上登大版
面广告的宣传方式，在兴化几乎没有，电视也很少有当地房产广告。

9、当地楼盘知名度分析

注：对本项调查分市民随机调查（以下称A项）和售楼处有强烈购房意向人士调查（以下称B项）两部分。
（1）开发商知名度
A项调查显示，对楼盘有所了解的被调查者，40%知道金成房产，其次为金鑫房产和市政开发，各占24%，再次为金宇房产，占12%。B项调查中，30%知道金城房产，其次为市政开发、开发总公司、金宇房产，分别为25%、20%、10%。

（2）楼盘知名度
A项调查表明，对楼盘有所了解的被调查者，听说过富康花园的占42%，其次为金兴花园和锦绣园，分别占16%和9%。B项调查中，知道锦绣园的最多，占32%。其次为富康花园，为28%。再次为金兴花园，占12%。

10、兴化各大楼盘状况综述

（1）根据楼盘调查可知：
A、同一档次的楼盘，其配套设施、绿化程度、户型面积、推
广营销手段等水平差距不大。
B、楼盘的主流户型和畅销户型也比较集中，通常为三室
二厅。

（2）通过分析，我们认为：
总体而言，兴化房产尚处于发展期，其楼盘档次差距大，市民房产消费观念比较传统，通常愿意购买现房。
近年兴化房地产市场比较热，但总体房产销售形势并不非常乐观。兴化市民普遍收入不高，又缺乏外来人口的购房潜力，受整个消费水平的限制，对开发商来讲，投资需从整体效益上慎重把关。

附：兴化房地产开发项目调查表及当地开发商、楼盘知名度调查表

第 四 部 分

所在区域市民购房
专项调查报告

所在区域市民购房专项调查报告

前 言

兴化作为一特定的区域市场，其消费习惯、文化观念存在较为明显的地域性。
这一特性在当今以用户为中心的时代，对楼盘开发具有重要意义。
本次调查从8月7日至9日，为期二天。共发问卷150份，其中售楼处门口有强烈购房意向的有效问卷为28份，沿街随机访问的有效问卷117份。调查内容涉及购房意向、楼盘特色、定价方式、户型设计、物业配套、现行媒体推广、消费者个人资料等多个层面，对兴化购房消费趋势作了一次全面的社会问卷调查。

本次调查分市民随机调查（以下称A项）和售楼处有强烈购房意向人士调查（以下称B项）两部分。
一、市民购房需求调查

1、兴化市民购房原因调查分析

从A项调查问卷分析结果看，40%的被调查者欲在一至两年内购房，31%不予考虑，23%想在半年至一年内购房。
B调查问卷分析结果显示，56%的被调查者欲在一至两年内，33%想在半年至一年内购房。
改善居住环境为兴化消费者购房的主要原因，占46%。其次为给孩子买，占24%，结婚用房、投资、其他因素分别占11%、7%、7%，为父母买比例最小，仅为4%。

2、购房因素关心程度及楼盘特色喜好分析

从A项调查结果看，交通方便占各要素之首，有38%的人认为这最重要。其次为价格、地段、居住环境，分别占28%、25%、11%。
B项则显示，价格为各购房者最为关心，占33%；其次才为交通方便，占26%。居住环境、地段、配套设施分别占了19%、11%、11%。
在对所喜欢的楼盘特色的问题上，A、B两项一致表明，兴化人比较喜欢“以绿化为特色的生态花园”。A项有68%、B项有52%的人表示了这种意向。

3、兴化市民在购房中对交通要求

在兴化，人们上下班常用的交通工具为自行车和摩托车，分别占45%和35%，自己有车的约占8%，乘公交车上班的只占4%左右，不及步行上班的8%。
兴化市民对交通方便的普遍理解是，骑车不超过20分钟（40%）和步行不超过10分钟（33%），约19%的市民理解为乘公交方便。
从住所到购物街区，兴化市民对交通及距离的要求为：骑自行车不行超过10分钟（占40%），和步行不得超过10分钟（占37%）。
对此项调查，A、B两项目调查结果基本一致。

4、兴化市民对住房配套要求

在小区配套设施的问题上，A项调查结果显示，兴化市民对菜场、超市（商场）、学校都比较重视，且重视程度比较接近，分别占29%、28%、25%。其次为医院，占10%。
而B项调查结果显示，兴化消费者对学校、菜场、超市（商场）的重视比例分别为38%、33%和20%。这表明真正有购房意向的消费者大多是事业成功的中年人士，对子女的教育问题比较关注。

5、兴化市民对面积、户型、价格要求

（1）面积
就面积而言，90—110平方米需求最大，占39%。其次为70—90平方，占25%。
部分消费能力较强的市民，比较偏爱大面积的房子。约15%的调查对象表示如果购房，会选择110—130平方米范围的房子，12%表示会选择130—150平方米。选择110平方米以上的占了30%（包括150平方米以上的3%）。

（2）户型
在户型选择上，调查发现，“大厅、大卫、大厨、小卧”和“大厅、小卫、小厨、大卧”这两种风格差异较大的户型，兴化人表现出的爱好倾向不相上下，各占37%。
以上A、B两项调查结果基本一致。
在A项调查中，78%被调查者希望拥有独立的客厅及餐厅，64%的被访者认为只要一间卫生间就够了，面积集中在4—6平方和6—8平方，后者略多。厨房一般认为在8—10平方米左右比较合适（占41%）。
B项调查中，52%的被调查者希望拥有独立的客厅及餐厅，68%的被访者认为只要一间卫生间就够了，面积集中在4—6平方米（58%）。

（3）价格
就总体而言，兴化人均收入较低，所以对价格的承受能力较弱。多数兴化人认为1200—1300元/㎡左右的房子最好卖，比较符合当地总体消费水平。几家档次较高的楼盘（如富康花园）销售形势不好，被调查者几乎一致认为是价格过高所致。
从问卷分析看，认为高档住宅房价能够接受价格为1600元/㎡—1800元/㎡，占56%；中档住宅房价为1000元/㎡—1400元/㎡，占83%——其中认为1000元/㎡至1200元/㎡的占43%，认为在1200元/㎡至1400元/㎡间的占40%；低档住宅房价为600元/㎡—800元/㎡，占52%。
如果购房，大多数人表示会考虑中档住宅，占70%。
在付款方式问题上，A项调查中希望一次性付款的占43%，分期付款占36%，选择按揭买房为21%。B项调查中表示选择一次性付款的是40%，39%按揭买房，21%为分期付款。

6、兴化市民对物业要求及收费

A项调查中，48%的被调查者要求小区进出口有保安24小时站岗，29%要求智能化管理。B项调查显示，40%的被调查者要求智能化管理，30%要求小区进出口有保安24小时站岗。
A、B的调查结果都显示，约43%的兴化人认为普通物管便可以接
受，收费在30元/月以内；30%要求物管好，费用在50元/月以内；20%认为太贵，所能接受的价格约在10元/月左右。

7、兴化市民对小区环境的要求

A项调查中47%希望庭前绿化，而对其他室外锻炼场所、免费儿童乐园、中心花园等关注程度相当。
B项显示，40%希望有中心花园，39%认为庭前绿化非常重要。

8、市民购房需求调查综述

（1）大多数消费者购房是为了改善居住环境。
（2）目前兴化人以公交车为主要交通工具的很少，一般以自行车和摩托车为主。
（3）配套设施问题上，兴化人比较重视菜场、超市和学校，购房者一般通常很关注子女的教育问题。
（4）兴化人偏爱大面积的房子，一般要求一间卫生间，希望有独立的客厅。
（5）比较重视绿化，以庭前绿化和中心花园为主。
（6）价格是真正购房者最关心的因素，购房考虑中档楼盘比较多。
（7）兴化人一般要求普通物管即可，要求24小时保安站岗和智能化这两方面比较多。

附：兴化市民调查表

二、当地媒体调查

1、当地主要媒体

（1）报纸
A项调查显示，兴化当地人最爱看的是《扬子晚报》，占86%。其次为《兴化报》（14%）。B项调查中阅读《扬子晚报》、《兴化报》的百分比分别是62%、32%。

（2）电视
从A项调查结果看，中央电视台为兴化人最常收看频道，占41%。其次为江苏电视台、兴化电视台，分别占35%、21%。
B项调查结果显示，收看中央电视台和兴化电视台的比例非常接近，中央电视台为37%，兴化电视台为35%，其后是占26%的江苏电视台。

（3）电视收看时段
A项调查中，在20：00—22：00看电视的占大多数，为57%。其次为19：00—21，占26%：00；B项调查则显示，19：00—21：00间收看电视的占大多数，为47%。其次为20：00—22：00，占29%。

2、房产信息相对集中媒体

A项调查中，认为兴化电视台和《兴化报》相关房产信息比较多的，各占了22%。其次为《扬子晚报》、中央电视台，分别为17%、11%。
B项调查表明，28%的被调查认为《兴化报》相关内容较多，其次为《扬子晚报》，占24%，再次为中央电视台，占12%。

附：兴化当地媒体调查表

三、消费者个人资料分析

1、市民随机调查分析

1、 被调查人群中，绝大多数为兴化本地人，占96%。调查男女比例为女性67%，男性33%。
2、 主要年龄层为31—40岁，占48%，其次为19—30岁，占32%。
3、 此次调查涵盖了各个行业，有个体经营户、私营业主、企业普通员工、一般企管人员、机关干部、专业技术人员等，其中以个体经营者居多，占39%；其次为企业普通员工，占32%。
4、 文化程度集中在高中、中专，占64%，初中及以下占24%，大专仅占9%。
5、 调查显示，35%的被调查者称月收入在500元以下，30%在500—1000之间，12%在1000—2000间，2000—3000间的占9%。
6、 家庭结构以三口之家为主，占63%。大多数子女不超过12周岁，占49%。

2、售楼处有强烈购房意向人士调查分析

1、 被调查者全部为兴化本地人。调查男女比例为男性79%，女性21%。
2、 主要年龄层为31—40岁，占63%，其次为41—50岁，占25%。
3、 此次调查涵盖了各个行业，有个体经营户、企业普通员工、一般企管人员、机关干部、专业技术人员等，其中以个体经营者企业普通职员居多，各占24%；其次为一般企管人员，占16%。
4、 文化程度集中在高中、中专，占52%，大专占26%。
5、 调查显示，48%的被调查者称月收入在500—1000元之间，其次为1000—2000元，占24%。
6、 家庭结构以三口之家为主，占70%。大多数子女不超过12周岁，占55%，子女超过12周岁的占41%。

3、消费者个人资料调查综述

（1） 兴化属较封闭城市，外来流动人口很少。
（2） 比较具有消费能力的年龄层在31—40岁左右。
（3） 当地个体经营者比较多，也是购房的主要群体。
（4） 当地市民文化程度以高、中专为多数。
（5） 当地居民总体收入不高，多数人月收入在1000元以下。
（6） 家庭结构以三口之家为主，子女多不超过12周岁。

附：兴化市民个人资料调查表

第 五 部 分

地块专项调查

一、项目所在位置环境分析

1、经济结构分析

本案地处兴化市北部，相对偏远，东南面有较为成熟的居民社区，周边无论从生产或商业角度均无明显经济特色。

2、自然环境分析

（1） 本案西临上官河，河面宽阔，河岸较长，地块东北面部分临水。南过兴盐路拐新城北路，约5分钟步程，便至闹区。

（2） 兴盐路与新城北路交界处往东为北九顷村，人口密集，车辆较多；往西即本案门前路段，车辆较少。往西过水乡大桥拐南为长安北路，可直达市中心。过桥往南往西分别为金成房产开发的富康花园，和城市房产开发的海池公寓。

（3） 西面是上官河，河面宽广。由于货船游轮往来很多，噪音较大，又油烟排放，导致空气质量较差。

3、居住环境评估

（7） 本案东南面有较大规模居民区“新城小区”，相距约五分钟步程，生活配套设施齐全，沿路有幼儿园、小学、菜场、超市、医院、邮政、银行等。

（8） 位置较偏，距市中心有较远距离，但有“2”路公交车直达。

（9） 景观丰富，河面宽广，船只往来不绝，景观较好。但有噪音，且因船只油烟排放导致空气较差。

二、项目所在位置优劣势分析

1、项目地理位置及特点

（1）项目地理位置
位于兴化城镇北面，水乡大桥东北侧，原国有企业玻璃厂位置。该厂址两面环水，南临兴化市北面主干道兴盐路。

（1） 项目特点
面水是项目的最大特点。这有利有弊。利处在于丰富了景观，便于开发水景楼盘。弊处为船只往来，有噪音及轻微污染。

2、项目优势分析及因素分解

（1）优势：
A、面水：西临上官河，有较好的水资源和景观，宜做水景楼盘。
B、配套：附近有成熟的生活配套设施，居民生活交通便利。
C、上方寺：本案西北方向有一上方寺，兴化人比较信奉。每年春节初一及十五，几乎每家都去那边烧香祈祷。明年长安北路将北拓至上方寺，届时由项目所在位置过去将十分方便。

（2）劣势：
A、船只噪音大，有油烟排放，导致空气差。对于船只往来造成的噪音，可采用隔音效果较好的玻璃，增加本案沿河大树绿化面积等措施应对。
B、市中心相对较远。

（3）疑惑点：
A、 据了解，兴化市现有的几座临水楼盘销售形势并不乐观。调查发现，这与兴化人比较信奉风水很有关系，现有的临水楼盘绿岛花苑、沧浪小区在兴化人眼中风水不佳，以致滞销。本案所处位置同样临水，兴化人如何看待此地块，尚待了解。

B、 兴化水资源非常丰富，因此当地人在择居的取向上，喜欢选择水边还是陆地，目前还不得而知。

附：项目所在位置街区功能调查表

三、项目可行性预测

该地块处于兴化市北部，地理位置属较偏远地区。根据调查该地区房价高档楼盘均价可达1500元/㎡左右，中档楼盘基本在1400元/㎡左右。较理想的销售周期为：现房交付后一年内销售率达50—60%。
建议公司从成本、效益、开发周期等诸多因素作一准确、细致的投资推算报告。